加拿大最大城市的公寓市场正持续低迷，毫无回暖迹象。专家表示，过去几个月市场已发生重大转变，供应激增，需求却消失了。 “我们基本上可以说公寓市场正处于一种衰退状态，”加拿大蒙特利尔银行（BMO）高级经济学家罗伯特·卡夫西奇（Robert Kavcic）说。他解释说，市场下滑主要集中在多伦多及安省南部地区，温哥华的情况稍微好些。而像埃德蒙顿和蒙特利尔这样的市场目前表现则更为稳定。

根据多伦多地区房地产委员会的数据，大多伦多地区4月份的公寓销售同比下降了30%。平均价格为678,048加元，比去年同期下降6.8%，相比2022年市场高点更是下跌了16.5%。温哥华的情况也不乐观。大温哥华房地产经纪协会数据显示，2025年4月温哥华公寓销售同比下降20%。基准价格为762,800加元，同比下降1.8%，过去三年跌幅达9%。

房地产经纪人肖恩·米勒（Sean Miller）表示，多伦多未售出的公寓正迅速堆积。那些过去几天就能卖掉的单元，如今可能需要几个星期。 “我们目前有7个月的库存，这太疯狂了，我们根本没有足够的买家来消化这些库存。”他说，“我们已经有20年没有见过这样的库存水平。”由于市场选择众多，米勒说，买家现在更倾向于寻找性价比高的房源，并有充分时间货比三家。卖家也必须调整心理预期，再也无法像几年前市场过热时那样坚持高价。

房地产公司 Rennie & Associates 预测，到今年年底，温哥华地区未售出的新建公寓数量预计将在年底前激增60%。温哥华Oakland Realty房地产经纪人史蒂夫·萨雷茨基（Steve Saretsky）表示，在素里（Surrey）和本拿比（Burnaby）等地，市场上堆积如山的库存令人惊讶。 “这些地方之前有大量投资和投机行为，价格快速上涨，现在大家都想退出。”他说。

专家们认为，目前公寓市场已经转为买方市场——问题是，很多买家都不见了。那些一直等待机会首次进入市场的购房者仍然发现价格难以承受。 “可负担性略有改善，但对这里大多数人来说，买房仍是非常遥不可及的事。”萨雷茨基说。这些被称为“终端用户”或“自住型买家”，他们寻找的是可以真正居住的二手公寓。但许多人认为现在市场上的公寓户型和设计都不尽如人意。多伦多的公寓平均面积仅为650平方英尺，常被称为“天上的鞋盒”。

过去几年，投资者是预售公寓市场的主要买家，他们被极低的利率和稳定的租金收入所吸引。如今，随着联邦政策制定者限制移民，加拿大人口增长正在迅速放缓。同时，大量专为出租而建的新住宅也正在建成，这使得许多城市的租金在多年上涨后开始回落。

根据Rentals.ca的数据，2025年4月，多伦多一居室公寓的平均挂牌租金同比下降近6%，温哥华下降超过4%。这对租户来说是好消息。但对投资者来说，高利率带来的持有成本正在上升，租赁回报变得不再有吸引力。

还有数以千计的投资者正面临巨大亏损，因为几年前购买的预售公寓如今价值缩水。萨雷茨基表示，温哥华有些项目当时的预售价高达每平方英尺2,500加元，而现在的评估价却只有1,900加元。 “一批投资者将会被深深地‘烙伤’，他们会说，算了吧，我以后再也不买投资型公寓了。”他说，“从长远来看，这其实是健康的。市场会重新平衡，会有更多终端用户进入市场。”