加拿大房地产市场的疲软状态短期内恐怕难以改观。BMO（蒙特利尔银行）最新报告警告称，房贷利率未来没有缓解迹象，部分利率甚至将继续上升。房贷利率与房价这种组合情况让市场处于”冻结状态”（locked up）。

与此同时，房价依然“粘性”强、居高不下，使得大量实际购房者被挤出市场。在这样的条件下，该行认为房地产市场在短期内几乎没有反弹的可能。

央行下周可能维持利率不变

加拿大的房贷利率走向主要受到加拿大央行（BoC）隔夜利率的影响，而央行是否调整利率，又取决于市场对通胀的预期——这将直接影响短期借贷成本。其中最受影响的房贷产品便是浮动利率房贷。

当前通胀预期上升，限制了央行下调隔夜利率的空间。市场普遍预计，央行将在下周的7月会议上维持利率不变。根据BMO预测，这意味着浮动利率房贷将在4%中段水平维持至9月或10月。

虽然央行的隔夜利率并不直接影响固定利率房贷，但后者也同样没有减轻压力的迹象，因其也受到类似的长期趋势影响。

加拿大固定房贷利率可能上升

固定利率房贷的借款成本覆盖中长期，主要受债券收益率影响。更具体地说，它们直接受到对应期限的加拿大政府（GoC）债券收益率的影响。例如，5年期固定利率房贷就与5年期加拿大国债收益率联动。

过去几个月中，加国债券收益率大幅回升，逆转了此前的下降趋势。BMO资深经济学家Robert Kavcic解释称：“……债券收益率的反弹已将5年期国债收益率推至近52周高点，较春季低点上涨逾60个基点。这将阻止5年期固定利率的进一步下滑，甚至可能促使其小幅上扬。”

债券收益率的上升原因有多种，其中最关键的是通胀预期、货币强弱以及市场对债券的需求。最后一点虽少被提及，但却非常关键——随着联邦政府融资需求上升，借款成本也会随之水涨船高。

尽管BMO在本次报告中未详细说明导致收益率上涨的最新因素，但背后原因显而易见：主要是通胀预期高企，令央行采取观望态度；再加上政策制定者扩大借款规模，以及最新出台的支出计划。

BMO警告：加拿大房地产短期内仍低迷

对于那些希望房地产市场即将回暖的人，BMO的观点可能让人失望。Kavcic表示：“加拿大的房贷利率很难明显跌破4%，这将继续压制房地产市场。”

尽管住房需求疲软，但房价近期几乎没有实质性回落。市场出现了“第二轮价格调整”的迹象，但目前仍处于早期阶段。这也意味着，短期内市场缺乏有效的需求驱动因素。

信贷成本依旧高昂，而房价涨幅又不足以刺激过去那类高杠杆、投机型投资者的入市热情。与此同时，即使政策制定者扩展了购房杠杆和延长还款期限，普通实际购房者（end users）依然买不起房。

Kavcic直言：“住房市场的心理发生了转变，现金流和负担能力再次变得重要。在目前的房贷利率与房价组合下，市场依然处于‘冻结状态’。”

更直接地说，指望房贷利率推动买气已不现实。在高通胀预期与刺激政策退出的背景下，真正能让市场“重回生命线”的，只有更深层的价格回调和改善的终端购房者负担能力。