据《环球邮报》报道，随着多伦多地区已完工但尚未售出的公寓数量创下新高，越来越多贷款方和投资者开始争夺市场，为开发商提供批量出售库存单元或为其库存融资的选择。

“现在到处都有人来找我。我接到各种大宗批发购买的提议。” 专门销售期房楼花公寓的地产经纪公司 Baker Real Estate Inc. 总裁 Harley Nakelsky 表示。他所说的“有人”，是指一些集团或公司愿意拿出数百万资金，在一笔交易中收购数十套新近完工的公寓。

与此同时，他也收到了开发商方面的主动联系——希望一次性卖出大批未售出的单位。“有的项目希望出手77套，有的只有7套……具体情况因开发商而异。”

据Zonda Urban的分析，2025年第一季度，在大多伦多及汉密尔顿地区公寓库存爆仓。自2020年以来上市销售的项目中，有708套单位完工却仍未售出。这一数字是2024年同期52套的13倍。

这一数据还不包括2020年前开始销售但仍未售出的另外一千套单位。考虑到新建公寓平均售价约为70万加元，有些甚至超过100万加元，这些库存代表着开发商项目中上亿加元的资金被“套牢”。

CBRE加拿大土地服务部副主席 Mike Czestochowski 表示：“这些人积压的库存里，往往就是他们利润的主要来源。”

问题在于定价：许多未售出公寓最初定价高于当前市场水平，使得普通买家望而却步，而大宗买家则要求“打折”。

“他们要求的是非常划算的价格，”Nakelsky 说，“但问题是，有些出价远低于开发商心理预期和合理售价。”

因此，越来越多开发商转向另一种融资方式——库存贷款（inventory loan），这在过去市场紧张时期也曾流行。

CFO Capital的总裁兼首席贷款经纪Mark Kay自2004年起就从事商业地产库存贷款业务。

他说，上一次业务量显著增长是在2008年金融危机期间，当时零售和办公公寓无人问津，整个经济陷入停滞。过去15年间，由于住宅公寓价格一路上涨，几乎没有人需要库存贷款。但现在情况不同了。

“我们刚在安省南部完成一笔贷款，”Kay说。他表示，公司过去12个月在全国范围内为数百套住宅公寓提供了库存贷款。

通常操作方式是：CFO Capital按库存公寓当前价值的55%提供贷款，并在每套公寓上登记按揭。多伦多市中心的贷款期限为一年，市外为18个月，利率在6.5%至8.5%之间。

Kay表示：“关键在于判断：我是否要亏本‘甩卖’，还是先贷一笔款撑下去？”

这些贷款的前提是开发商相信市场会复苏，未来能以更好价格出售以偿还贷款。

多数库存交易都保持低调，但最近有一笔大宗交易在业内小有宣传：今年5月，Stafford Developments宣布在Osmington Inc.和Gal Investments融资协助下，收购了33个单位及27个车位。

尽管聘请公关公司并在LinkedIn发布消息，但这些公司的高管都婉拒了后续采访。相比之下，卖方——Mirabella Corp.总裁兼CEO Julie Di Lorenzo则愿意分享交易细节。

她表示：“我们早已还清银行贷款，并不急于出售。这次是为了腾出资金用于未来项目。” 她补充，公司正在关注卡尔加里和渥太华的新项目。

该项目名为Mirabella Lakeshore，是一座双塔共700余单元的大楼，于2022年注册，公司已经将所有单位出租完毕。Mirabella与CBRE的商业地产团队合作推动大宗交易，并最终从约7个认真买家中敲定交易。

她坦言，由于是大宗出售，价格会有折扣。

“如果分开卖，每套肯定能卖得更高，”她说，“但我们希望买家继续将这些单位用于出租。我们自己在楼里还有一些单位，不想看见有人转手抛售。”

业内普遍认为，加拿大大型开发商不太可能参与大宗销售或库存贷款，但许多中小开发商可能正在考虑，甚至已经开始这样做。

“我认为这种趋势会更多，”Czestochowski说，“90年代中期也有类似情况，不过当时更多是因为项目‘爆仓’。现在市场中有许多受压资产或面临压力的业主，形成了机会。”

过去几年，行业面临多重压力：疫情导致延期，通胀推高成本，加拿大央行为控制通胀而加息，以及买家需求下降和贸易战引发的经济不确定性。

随着数千套单位仍在建，未来一年还有大量新盘交付，未售库存可能还将增加。

Kay透露，在最近与一位开发商的会面中，后者已经开始提前布局。

“他们说：‘我们大概率会找你做库存贷款，目前还不确定要贷几套。’”

他表示，目前开发商的未售比例从10%到30%不等。“大多数人都在为未来6到12个月做积极准备。”

新闻来源：

https://www.theglobeandmail.com/real-estate/article-developers-condo-sales-toronto/