在经历几十年缓慢增长后，加拿大银行对房地产开发贷款的态度突然“急转弯”。加拿大央行（Bank of Canada）最新数据显示，2025 年第一季度，加拿大特许银行向开发商提供的贷款高达 851 亿加元，较去年同期猛增 105.4%，几乎翻了一番。

这种激增并非无迹可寻：一方面联邦政府通过公共项目和担保机制“为风险兜底”，另一方面，加拿大普通家庭也在默默为这一场金融盛宴承担代价——尽管贷款违约的风险并不高，但普通家庭将为此付出更高的融资成本和生活代价。

银行“全押”房地产，开发贷款一年翻倍

根据加拿大央行的数据，2025 年第一季度，特许银行对建筑业、开发商和承包商的贷款总额达 851 亿加元，仅本季度增长就高达 20.7%（+146 亿加元），而较去年同期更是暴增43.7亿加元，增幅高达 105.4%。这一增长态势始于 2023 年底，目前仅在 2024 年底稍作放缓，还不足以判断是否会长期持续。

事实上，纵观过去 40 年，加拿大银行对房地产开发贷款一直较为谨慎，从 1980 年代至 2010 年代，这一贷款总量增长缓慢。但从 2020 年起，贷款开始加速上扬，到了 2023 年之后更是迅猛增长，仅两年时间几乎翻了三倍。

加拿大家庭将承担更高的间接成本

这波贷款狂潮背后，隐藏着一个关键推手：加拿大纳税人。

传统上，由于违约风险高，银行较少涉足地产开发贷款市场，开发商多数只能求助于高息的私募资金或民间融资。但从 2020 年代起，联邦政府通过加拿大房贷与住房公司（CMHC）大幅扩大了对开发贷款的支持计划，使银行的放贷行为变得“无风险”甚至“稳赚”。

两项关键政策是：

1. 公寓建设贷款计划（ACLP）
最早于 2017 年推出，并于 2023 年大幅扩张。虽然贷款资金直接来自 CMHC，但银行作为中间环节，可以提供短期过渡贷款，因为他们知道政府将接手后期融资，从而有效消除了违约风险。

2. 多户住宅按揭保险计划（MLI Select）
在 2022/2023 年被显著扩展，包括提高杠杆上限，单个项目的融资上限提升至惊人的15亿加元。这使得银行可以向超大型开发项目提供贷款，而不用担心损失。

一言以蔽之：银行敢大胆放贷，是因为纳税人为其“兜底”了风险。

虽然政府担保项目违约的可能性较低，但这并不意味着加拿大人就能“安枕无忧”。相反，这种做法实际上将贷款成本“转嫁”到了普通人头上。

原因在于：政府提供低息贷款，资金来源来自债券市场。当政府或 CMHC 大规模举债时，整体信贷需求上升，从而推高了全社会的借贷成本。

简而言之，政府借钱去支持开发商，导致你我在市场上申请房贷、车贷、商业贷款时不得不支付更高利率。

有人建议央行可以通过量化宽松（QE）缓解融资成本，但当前加拿大核心通胀（CPI-Core）已超过央行容忍的3%上限，根本无空间再“放水”。即便启动QE，通胀也会变成全体加拿大人共同承担的“隐性税收”。

无论哪种方式，最终都是老百姓在为开发商的贷款买单。

谁在拿走政府“红利”？答案可能让你更失望

最大的一个疑问是：纳税人支持的这些贷款，究竟落入了谁手中？

根据安省一项研究显示，与传统小型房东不同，大型金融房东（如房地产信托REITs）在租金市场中更容易形成“寡头垄断”，以更激进的方式推高租金。相比之下，普通房东反而更温和。

换言之，如果这些贷款最终流向的是金融大鳄，而不是普通开发商或社区型房东，那么不仅房价难降，租金也可能被“加速推涨”。

纳税人扶持贷款，反而让租金涨得更快？这或许是加拿大人最不愿看到的“恶性循环”。

新闻来源：

https://betterdwelling.com/all-in-canadian-bank-loans-for-real-estate-development-double-in-one-year/